De un peque\u00f1o grupo de voluntarios idealistas con la visi\u00f3n de mantener una comunidad saludable en la Isla Orcas, OPAL Community Land Trust se ha convertido en un pr\u00f3spero recurso isle\u00f1o. Superando los obst\u00e1culos de recaudaci\u00f3n de fondos y los obst\u00e1culos regulatorios, y perseverando a trav\u00e9s de varias "experiencias cercanas a la muerte", como las llam\u00f3 uno de los fundadores, la organizaci\u00f3n hoy es responsable de albergar a 184 familias de orcas.<\/p>\n
Los proyectos de OPAL van desde casas agrupadas en vecindarios peque\u00f1os hasta propiedades individuales dispersas, dos complejos de apartamentos y un peque\u00f1o desarrollo de apartamentos\/oficinas. Se han construido vecindarios completos desde cero, las casas antiguas existentes se han renovado y, a veces, se han movido, y se han utilizado casas modulares construidas en f\u00e1brica para compensar los crecientes costos de construcci\u00f3n.<\/p>\n
Desde 1989, OPAL ha adquirido una profunda experiencia en el desarrollo de diferentes tipos de viviendas asequibles, adapt\u00e1ndose con \u00e9xito a las necesidades de la isla y al clima econ\u00f3mico cambiante, y gestionando con maestr\u00eda los desaf\u00edos de cada nuevo proyecto.<\/p>\n
La historia del nacimiento de OPAL comienza con tres voluntarios dedicados (la organizaci\u00f3n no tuvo personal remunerado durante dos a\u00f1os), quienes atrajeron a otros a su visi\u00f3n y perseveraron a trav\u00e9s de una curva de aprendizaje empinada: c\u00f3mo iniciar y administrar un nuevo tipo de organizaci\u00f3n sin fines de lucro, c\u00f3mo y d\u00f3nde criar dinero, c\u00f3mo adquirir terrenos y construir una comunidad asequible y sostenible.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 los inspir\u00f3 a seguir adelante? Estaban motivados por su preocupaci\u00f3n de que la combinaci\u00f3n de personas de la isla con una amplia gama de ingresos se estaba perdiendo y por su compromiso de encontrar una soluci\u00f3n que sirviera a muchas generaciones.<\/p>\n
La necesidad surgi\u00f3 del r\u00e1pido crecimiento de Orcas en los a\u00f1os 70 y 80. El precio de la tierra y la vivienda se dispar\u00f3. Muchos asalariados no pod\u00edan permitirse el aumento de los alquileres y mucho menos comprar una casa. El espacio abierto estaba desapareciendo, junto con un cierto sentimiento de comunidad.<\/p>\n
Despu\u00e9s de investigar alternativas, los fundadores eligieron el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias, entonces pr\u00e1cticamente desconocido al oeste del Mississippi, pero con un historial de 15 a\u00f1os en la costa este. En su gran visi\u00f3n, un CLT podr\u00eda proporcionar no solo viviendas permanentemente asequibles, sino tambi\u00e9n lugares de trabajo para los isle\u00f1os que trabajan, apoyando as\u00ed la diversidad econ\u00f3mica de la isla. Idealmente, unir\u00eda a las personas en empresas vibrantes y gobernadas cooperativamente, lo que permitir\u00eda a los futuros arrendatarios ayudar a planificar proyectos y dise\u00f1ar sus viviendas. Los arrendatarios tambi\u00e9n estar\u00edan involucrados en la administraci\u00f3n a largo plazo de la tierra, a trav\u00e9s del gobierno sin fines de lucro. Los fundadores tambi\u00e9n buscaron proteger al menos una parte de la tierra contra la presi\u00f3n del mercado inmobiliario especulativo.<\/p>\n
La primera reuni\u00f3n p\u00fablica tuvo lugar en julio de 1988. Despu\u00e9s de meses de reuniones y trabajo en comit\u00e9, OPAL (Of People and Land) Community Land Trust naci\u00f3 oficialmente como una corporaci\u00f3n sin fines de lucro en mayo de 1989.<\/p>\n
Siguieron tres a\u00f1os de crisis y triunfo. La organizaci\u00f3n soport\u00f3 desacuerdos internos sobre temas como a qu\u00e9 poblaci\u00f3n deber\u00eda servir OPAL, qu\u00e9 valores pod\u00edan o no sacrificarse para obtener el apoyo de las agencias gubernamentales y qu\u00e9 tierras comprar. Pero la lucha principal era encontrar financiaci\u00f3n.<\/p>\n
Llev\u00f3 casi un a\u00f1o obtener la primera subvenci\u00f3n, $300,000 del Fondo Fiduciario de Vivienda del Estado de Washington, en abril de 1990. Poco despu\u00e9s, OPAL recibi\u00f3 una subvenci\u00f3n federal en bloque para el desarrollo comunitario de $80,000 y la oferta de un terreno de siete acres terreno cerca de Eastsound a un precio reducido. Estos fueron logros importantes, pero la organizaci\u00f3n estuvo a punto de naufragar debido al problema de las hipotecas asequibles para los posibles propietarios de viviendas de OPAL: personas capaces y trabajadoras que eran solventes, pero que no pod\u00edan ganar lo suficiente en la econom\u00eda local para calificar para pr\u00e9stamos de vivienda tradicionales (entonces en 7.5%). Necesitaban tasas de inter\u00e9s de 3% o menos.<\/p>\n
Finalmente, uno de los asesores que ayud\u00f3 a los fundadores sugiri\u00f3 usar el Programa de pr\u00e9stamos hipotecarios para agricultores del Departamento de Agricultura de EE. UU., que ofrec\u00eda tasas de inter\u00e9s tan bajas como 1% para modelar proyectos de vivienda. Los resistentes voluntarios de OPAL pronto se decidieron por las innovaciones que har\u00edan su primera empresa, Comunes de \u00f3palo<\/a>, un proyecto de demostraci\u00f3n; escribi\u00f3 la solicitud de subvenci\u00f3n compleja; y esper\u00f3 Cuando se acept\u00f3 la solicitud y finalmente se asegur\u00f3 todo el financiamiento en enero de 1993, OPAL se convirti\u00f3 en el primer fideicomiso de tierras comunitarias en la naci\u00f3n financiado por Farmer's Home, y todos los proyectos subsiguientes dependieron del apoyo del USDA.<\/p>\n Mientras tanto, despu\u00e9s de dos a\u00f1os de trabajo totalmente voluntario, en 1991 OPAL hab\u00eda contratado a su primer director ejecutivo\/gerente de proyecto, y un arquitecto local hab\u00eda estado elaborando los planos para el primer barrio. Trabajando en estrecha colaboraci\u00f3n con los futuros residentes en la planificaci\u00f3n del sitio y el dise\u00f1o de la casa, el arquitecto estaba decidido a evitar el tipo de subdivisi\u00f3n de lotes peque\u00f1os de viviendas de bajos ingresos. OPAL tambi\u00e9n busc\u00f3 e incorpor\u00f3 comentarios de los vecinos.<\/p>\n Todos tuvieron que hacer concesiones para cumplir con los requisitos y restricciones de las agencias de financiaci\u00f3n y para mantener las casas asequibles a pesar de los altos costos locales de construcci\u00f3n. Despu\u00e9s de un a\u00f1o y medio de trabajo y construcci\u00f3n en el sitio, y cinco a\u00f1os despu\u00e9s de la fundaci\u00f3n de OPAL, en mayo de 1995, las 18 familias de Opal Commons se mudaron all\u00ed.<\/p>\n Impulsado por el \u00e9xito del primer proyecto y la continua necesidad de viviendas asequibles, OPAL ya estaba pensando en crear un segundo vecindario. M\u00e1s escritos de subvenciones trajeron otra subvenci\u00f3n en bloque de desarrollo comunitario a principios de 1995, $490,000 para comprar propiedades y completar planes de predesarrollo. Se encontr\u00f3 una parcela de 20 acres con zonificaci\u00f3n adecuada no lejos de Opal Commons, pero el precio de venta era mucho m\u00e1s alto que la tasaci\u00f3n. No fue sino hasta que una b\u00fasqueda de seis meses no revel\u00f3 ninguna otra propiedad que pudiera proporcionar tanta vivienda por el costo que la junta acord\u00f3 comprometer fondos p\u00fablicos por el precio m\u00e1s alto.<\/p>\n El nombre bonnie brae<\/a>, que significa \u201cpendiente hermosa\u201d, proviene del nombre que se le dio a la propiedad a principios del siglo XX cuando la casa al pie de la pendiente serv\u00eda como centro de maternidad y spa de retiro. (Esta parte de la propiedad m\u00e1s tarde se desarroll\u00f3 como el Reddick apartamentos y oficinas<\/a>; vea abajo.)<\/p>\n Los obst\u00e1culos financieros y de construcci\u00f3n para Bonnie Brae resultaron ser mayores que nunca. Tanto el primer arquitecto como el primer director del proyecto tuvieron que ser reemplazados; la \u00fanica oferta de construcci\u00f3n, de la misma empresa que construy\u00f3 Opal Commons, super\u00f3 el presupuesto; y las pautas federales para el financiamiento hipotecario cambiaron. El tercer (y actual) director ejecutivo de OPAL, contratado a fines de 1995, finalmente tuvo que obtener pr\u00e9stamos y subvenciones de siete fuentes diferentes.<\/p>\n La construcci\u00f3n deb\u00eda realizarse en tres fases, de modo que las hipotecas de la primera fase pudieran financiar la siguiente, y as\u00ed sucesivamente. A pesar de estas dificultades y demoras, los primeros residentes se mudaron a sus nuevos hogares en diciembre de 1998 y los \u00faltimos propietarios se mudaron siete meses despu\u00e9s. Como en el primer proyecto, las 24 casas de dos pisos est\u00e1n agrupadas, en este caso en solo cuatro acres de la propiedad.<\/p>\n (Para obtener una mirada m\u00e1s detallada a estos dos primeros proyectos, consulte Of People and Land: Telling Our Stories, Building Homes, Creating Community on our Publicaciones<\/a> p\u00e1gina.)<\/p>\n En 1999, el Condado de San Juan adopt\u00f3 su nuevo Plan Integral. El objetivo del plan era identificar c\u00f3mo las comunidades manejar\u00edan el crecimiento previsto de la poblaci\u00f3n y, por lo tanto, del n\u00famero de viviendas en la isla. \u00bfD\u00f3nde se podr\u00edan construir casas nuevas y cu\u00e1ntas casas se permitir\u00edan en cada parcela de tierra? \u00bfHab\u00eda suficientes sistemas para manejar el crecimiento de la demanda de agua, alcantarillado, gesti\u00f3n de aguas pluviales y transporte?<\/p>\n Los an\u00e1lisis divergentes colocaron al condado en un punto muerto durante la mayor parte del a\u00f1o 2000. Los comisionados del condado establecieron una moratoria de divisi\u00f3n de tierras en gran parte de la isla. Adem\u00e1s, a la asociaci\u00f3n de agua sin fines de lucro del pueblo de Eastsound se le prohibi\u00f3 vender nuevas membres\u00edas de agua debido a la falta de suministro y capacidad de almacenamiento. La mayor\u00eda de las viviendas de OPAL se encuentran en Eastsound. OPAL no pudo comprar terrenos en estas condiciones y, por lo tanto, pas\u00f3 la mayor parte de un a\u00f1o participando en el proceso de planificaci\u00f3n. Durante este tiempo, OPAL tambi\u00e9n comenz\u00f3 a recaudar fondos para ayudar a asegurar membres\u00edas de agua en Eastsound cuando estuvieran disponibles nuevamente: no se podr\u00edan construir casas sin agua disponible.<\/p>\n Durante alg\u00fan tiempo, OPAL hab\u00eda considerado comprar parcelas separadas, en \u201csitios dispersos<\/a>\u201d, con o sin viviendas existentes, con varios objetivos en mente: reutilizar viviendas antiguas; establecer casas de tierra en fideicomiso en varios lugares de la isla; para servir a los solicitantes calificados que prefieren vivir fuera de los vecindarios de OPAL; y para ver si la vivienda podr\u00eda entregarse m\u00e1s r\u00e1pido y menos costosa que a trav\u00e9s del desarrollo.<\/p>\n En 2000, OPAL recibi\u00f3 una subvenci\u00f3n del Fondo Fiduciario de Vivienda del Estado de Washington para este programa de sitios dispersos. Localizar casas cuyos precios de compra fueran lo suficientemente bajos (alrededor de $150,000) y que cumplieran con otros criterios result\u00f3 ser una tarea dif\u00edcil en el mercado de viviendas caro y ajustado de Orcas Island. No obstante, en 2001, OPAL encontr\u00f3 y renov\u00f3 dos casas adecuadas, una en Olga y la otra en Eastsound, y ayud\u00f3 a los nuevos arrendatarios\/propietarios a obtener hipotecas del USDA y prestamistas privados. M\u00e1s tarde, en 2002, se compr\u00f3 una tercera casa, tambi\u00e9n en Eastsound, bajo este programa.<\/p>\n Este enfoque result\u00f3 ser m\u00e1s costoso que crear viviendas en los vecindarios, principalmente porque las casas existentes eran muy costosas.<\/p>\n En la primavera de 2001, en colaboraci\u00f3n con el Centro de Recursos para la Familia Orcas y el Distrito Escolar de Orcas, OPAL realiz\u00f3 una encuesta para captar un panorama general de las necesidades de vivienda en la isla y orientar sus actividades futuras. Como era de esperar, en un condado con la mayor brecha de ingresos salariales\/precio de la vivienda en el estado, las respuestas mostraron una gran necesidad insatisfecha de viviendas asequibles, tanto para alquilar como para comprar.<\/p>\n Al no poder encontrar suficientes casas adecuadas para el programa de sitios dispersos, OPAL aprovech\u00f3 la oportunidad de comprar un sitio de 2.8 acres en Eastsound con membres\u00edas de agua (una rareza en ese momento), lo que permitir\u00eda construir 11 casas, en dos grupos .<\/p>\n Las cinco viviendas unifamiliares del primer barrio, denominadas Madera de Ober\u00f3n<\/a>, eran modulares, se construyeron en una f\u00e1brica, se transportaron en camiones al sitio en octubre de 2002 y se erigieron sobre cimientos de hormig\u00f3n. \u00c9stos cumpl\u00edan con los est\u00e1ndares de los prestamistas hipotecarios (el C\u00f3digo Uniforme de Construcci\u00f3n) y eran un medio econ\u00f3mico y r\u00e1pido de entregar viviendas de alta calidad. Al igual que en los vecindarios anteriores de OPAL, los futuros residentes participaron en la planificaci\u00f3n del sitio y en muchos aspectos de los dise\u00f1os de sus casas.<\/p>\n En 2003, con una subvenci\u00f3n de tres a\u00f1os de Impact Capital, OPAL se uni\u00f3 a los otros tres CLT del condado (en las islas L\u00f3pez, San Juan y Waldron) para formar Community Land Trust Alliance of the San Juan Islands. Su objetivo era mejorar la eficiencia operativa, fortalecer la administraci\u00f3n de los fideicomisos de tierras en cada isla, proporcionar viviendas asequibles de forma m\u00e1s permanente y fomentar el desarrollo econ\u00f3mico sostenible en todo el condado. El primer esfuerzo del grupo fue una encuesta de vivienda en todo el condado, cuyos resultados confirmaron y ampliaron los de la encuesta anterior de Orcas.<\/p>\n El plano del sitio para el \u201cpropiedad reddick<\/a>\u201d, una pieza de un acre de los 20 acres originales en los que se agrupa Bonnie Brae, pas\u00f3 por una larga gestaci\u00f3n, desde 1996 hasta el verano de 2002, cuando comenz\u00f3 el trabajo en el sitio. La primera idea era simplemente restaurar la hist\u00f3rica casa de campo Reddick como espacio de oficinas para OPAL, pero al final el edificio result\u00f3 demasiado deteriorado para ser remodelado o removido econ\u00f3micamente y fue demolido.<\/p>\n En su lugar, OPAL construy\u00f3 un facs\u00edmil de la antigua casa de campo, para albergar oficinas y una sala de conferencias. El plan ampliado tambi\u00e9n inclu\u00eda dos \u201ccasas de carruajes\u201d con tres apartamentos cada una, a\u00f1adidas en gran parte en respuesta a la encuesta de necesidades de vivienda de 2001. El cuarto edificio del complejo fue dise\u00f1ado para parecerse a un antiguo granero de la propiedad. Combinaba un apartamento arriba con oficinas abajo: una para la sede permanente de OPAL y otra para la Asociaci\u00f3n de Usuarios de Agua de Eastsound sin fines de lucro, un arrendatario a largo plazo y co-hipotecario. OPAL y los dem\u00e1s inquilinos ocuparon sus nuevos hogares y oficinas a principios de 2004.<\/p>\n Los componentes de construcci\u00f3n "ecol\u00f3gicos" fueron otra caracter\u00edstica distintiva del complejo Reddick. Aunque OPAL hab\u00eda intentado sin mucho \u00e9xito incorporar dichos elementos en proyectos anteriores (los factores de costo segu\u00edan anulando sus ideales), esta vez se implementaron. Un sistema de captaci\u00f3n de agua de lluvia, pisos de lin\u00f3leo en lugar de vinilo m\u00e1s t\u00f3xico y gabinetes de madera contrachapada en lugar de tableros de part\u00edculas proporcionaron beneficios ambientales que compensaron con creces el ligero aumento de costos.<\/p>\n En enero de 2004, OPAL recibi\u00f3 una interesante oferta de Lahari Hospice and Respite Care en Deer Harbor: \u00bfLe gustar\u00eda al CLT comprar cinco lotes existentes, con agua s\u00e9ptica y aprobados, a un precio muy por debajo del valor de mercado? Esta oferta era atractiva no solo porque permitir\u00eda a OPAL desarrollar un vecindario en una parte nueva de Orcas con un n\u00facleo de peque\u00f1as empresas, sino tambi\u00e9n porque Lahari ser\u00eda un socio ideal, tambi\u00e9n comprometido con la vivienda asequible.<\/p>\n La junta directiva y el personal de OPAL se entusiasmaron de inmediato. Cuando tres meses de an\u00e1lisis de factibilidad revelaron motivos para un optimismo cauteloso, OPAL sigui\u00f3 adelante con una solicitud de subvenci\u00f3n en marzo de 2004 y luego continu\u00f3 solucionando los problemas. Para abril, la solidez de la propuesta del proyecto hab\u00eda generado $65,000 de la recaudaci\u00f3n de fondos local, y en julio el Fondo Fiduciario de Vivienda del Estado de Washington otorg\u00f3 una subvenci\u00f3n de $248,000, a pesar de la competencia cada vez m\u00e1s dura por estos fondos.<\/p>\n Para ayudar a soportar algunos costos m\u00e1s altos de lo esperado para el dise\u00f1o de ingenier\u00eda y el trabajo en el sitio, Lahari finalmente acord\u00f3 incluir un sexto lote. Tan pronto como se complet\u00f3 la compra en octubre, comenz\u00f3 la construcci\u00f3n de las casas tipo caba\u00f1a de 840 pies cuadrados. Los propietarios, que participaron en el dise\u00f1o y acabado de sus casas, se mudaron a Cresta de Lahari<\/a> en el verano de 2005.<\/p>\n Mientras tanto, en septiembre de 2004, otro paso emocionante en la historia de OPAL: el CLT recibi\u00f3 la primera donaci\u00f3n de un lote urbanizable, en Madrona Street en Eastsound. Dos casas unifamiliares, construidas de acuerdo con las pautas de construcci\u00f3n ecol\u00f3gica de OPAL, se completaron en 2006. Estas fueron las primeras viviendas disponibles para compradores de viviendas por encima de 80% de ingresos medios, porque todo el proyecto fue financiado por donaciones privadas.<\/p>\n La generosidad de la comunidad de la Isla Orcas continu\u00f3. En 2006, OPAL compr\u00f3 7,25 acres de terreno en Eastsound en Mt. Baker Road; durante los pr\u00f3ximos cinco a\u00f1os esto se convertir\u00eda en el Prado de rosas silvestres<\/a> Barrio de 32 viviendas. La compra del terreno se financi\u00f3 exclusivamente con fondos privados, lo que permiti\u00f3 a OPAL brindar un vecindario de ingresos mixtos. Luego, en enero de 2007, la donaci\u00f3n individual m\u00e1s grande de OPAL (en ese momento) proporcion\u00f3 el catalizador para comprar una propiedad de 6 acres en la aldea de Orcas Village, sobre el embarcadero del ferry.<\/p>\n A nivel nacional, la Red Nacional de Fideicomiso de Tierras Comunitarias<\/strong> se form\u00f3 en 2006 y representa a casi 200 CLT en todo el pa\u00eds. La directora ejecutiva de OPAL, Lisa Byers, fue elegida presidenta fundadora en la primera reuni\u00f3n nacional de la organizaci\u00f3n. (En 2016, la organizaci\u00f3n se fusion\u00f3 con Cornerstone Partnership para crear Grounded Solutions Network; los miembros del personal de OPAL siguen activos compartiendo su experiencia a nivel nacional).<\/p>\n En 2007, una partidaria de OPAL desde hace mucho tiempo, Sandy Thompson, se acerc\u00f3 a OPAL con el deseo de convertir su segundo hogar en la isla, un alquiler, en una casa de OPAL. En septiembre de 2008, OPAL compr\u00f3 el terreno y la casa a precio de ganga: 40% por debajo del mercado. Ese precio permiti\u00f3 a OPAL revender la casa en un terreno arrendado por un precio asequible para un isle\u00f1o de ingresos medios.<\/p>\n A finales de 2007, OPAL firm\u00f3 un acuerdo, sujeto a subvenciones, para comprar la Lavender Hollow apartamentos<\/a> \u2013 22 unidades de alquiler bajo en un complejo de 8 edificios en Eastsound. La propiedad de OPAL significaba que se preservar\u00eda la asequibilidad de los apartamentos, y la comunidad de Orcas continuar\u00eda teniendo acceso a una variedad de viviendas de alquiler. OPAL recibi\u00f3 la financiaci\u00f3n necesaria de una variedad de fuentes. Se necesitar\u00edan tres a\u00f1os para completar la complicada transferencia de propiedad.<\/p>\nPrimer Director Ejecutivo y Primer Proyecto:
\n18 casas en siete acres<\/h3>\nEl \u00e9xito de Opal Commons se repite en Bonnie Brae<\/h3>\n
El debate sobre el uso de la tierra y la suspensi\u00f3n de la moratoria sobre la membres\u00eda del agua progresan<\/h3>\n
Un nuevo experimento: casas existentes compradas y renovadas<\/h3>\n
Encuesta de First Island muestra necesidad insatisfecha de viviendas asequibles<\/h3>\n
A medida que aumentan los costos, OPAL se muda a casas modulares<\/h3>\n
OPAL colabora con otros fideicomisos de tierras del condado para lograr sinergias<\/h3>\n
Otra primicia: alquiler de apartamentos y oficinas<\/h3>\n
Continuar creciendo a trav\u00e9s de oportunidades y donaciones inesperadas<\/h3>\n
El primer \u201cregalo heredado\u201d inspira una forma alternativa de donaci\u00f3n<\/h3>\n
OPAL preserva el acceso comunitario a apartamentos de bajo alquiler<\/h3>\n
Una inversi\u00f3n de $10 millones en propiedad de vivienda asequible<\/h3>\n